■本報記者 黃尖尖
上海不少建於上世紀八九十年代的高層商品房、售後公房，普遍存在電梯“老齡化”現象：開關門不暢、運行中忽然加減速，甚至發生“關人”事件。由於老電梯很多零部件市面上已買不到，多次修理無法根治，而歷次維修的費用累計已足夠更換一臺新的電梯。
電梯更新的選項擺在居民面前。但電梯更新涉及費用大，較早的商品房小區維修資金賬戶比較複雜，加上業委會不健全、物業更替等情況，使得問題變得更難解。如何籌措資金？大筆專項維修資金支取需符合哪些條件？在無業委會、無物業管理的情況下，政府如何參與電梯更新改造和維修？
電梯更新需居民自議自定
平涼路街道的五金江浦大樓小區位於江浦路120號，是竣工於1991年的售後公房，內設2部電梯，自1992年4月運行至今已有25年，承擔着120戶業主的日常出行。隨着電梯零部件自然老化，常出現居民被困電梯裏的情況。物業公司在1998年、2005年，分別對兩臺電梯進行控制系統改造和曳引機更新，但仍存在開關門不暢、運行中忽然加減速的問題。物業向業委會提出：想徹底解決電梯問題須全部更新。
儘管居民對電梯長期修不好意見很大，但一聽到要出錢都不願意。按規定，需2/3以上業主簽字同意，物業纔可啓動申領專項維修資金。原業委會就是在這樣的壓力下集體辭職的。2013年，新一屆業委會成立，如何再次啓動徵詢，業委會主任徐美珍心中也沒底。她與街道房辦、居委會反覆協商，也到市場上考察電梯廠家，選擇了4個品牌產品，提交相關報價供業主選擇。2015年7月第一次召開業主徵詢大會後，業委會把各電梯公司投標書張貼在小區公示欄內，並製作了電梯更新意見徵詢表發放到每家每戶。當年9月，業委會成功啓動第二次徵詢，85.5%以上的住戶簽字同意。
兩臺電梯更新完成後，居民們將對電梯的產權意識和公共參與意識，轉移到小區自治上。“過去小區樓道和消防通道堆滿雜物，居民不配合，清理工作很難做，電梯修好後，居民主動清理自家門前，共清出兩卡車雜物。”居民們輪流打掃電梯衛生，還對電梯實施“限行模式”，以確保使用壽命。
委託第三方律師指導更新
霍蘭公寓三幢高樓的6部電梯是上海最老的一批高層商品房電梯，於1988年製造並使用至今。2012年，電梯出現故障，多次維修的費用累計已遠大於更新費用。2015年4月30日，小區前物業按章退出，業委會也全體辭職。老電梯維修迫在眉睫，在新的業委會成立之前，要動用維修資金幾乎不可能。
在無業委會、無物業的情況下，政府如何參與電梯更新？2015年5月，小區所在的楊浦區平涼街道在委託第三方律師事務所全程參與指導下，由居委會向業主徵詢意見。律師事務所還負責起草相關合約，與街道辦事處和部分業主代表溝通後，決定召開臨時業主大會，通過投票表決是否向政府借款更新電梯，並向業主籌集維修資金。最終臨時業主大會以84.9%的通過率同意向政府借款對電梯進行更新，街道、區質量監督局在律師事務所指導下與電梯維保單位和託底物業公司簽訂三方協議。
施工單位在三幢大樓中各先行選擇一臺情況較差的電梯進行更新，另一臺電梯則實施限行措施。“當第一臺電梯更新安裝好以後，居民態度普遍扭轉，願意主動交錢，新業委會也隨之運作起來。”半年內，更新電梯的籌集率超過99%。伴隨着電梯更新成立的新一屆業委會，在律師事務所的專業性的指導意見下，與物業簽訂合同，電梯的後續管理有了長效機制。
“負能量”小區走上正軌
位於通北路335弄的景江公寓是獨幢樓，共21樓110戶住戶，其中有商品房住戶，也有動遷住戶。由於小區開發商的破產讓商品房購買者利益受損，加上其他矛盾，一些住戶通過拒交物業費表達不滿。整個小區最多時有70多戶居民拒交物業費，除去空置房只有10多戶按時繳納物業費。到2015年6月底，物業因長期虧損離開小區。當年七八月，小區處於空管期，而兩部電梯先後出現故障停運，大樓內全體居民爬了42天樓梯。
“整個公寓的居民分成三類：拒繳物業的居民、觀望的居民和希望小區正常運行的居民。”近勝居民區居委幹部說，居委會針對不同居民採取了三種工作方式：讓小區骨幹協助動員大樓居民籌錢修理電梯； 對觀望居民逐戶上門做思想工作；對拒交物業費的居民採取法律手段。通過一系列舉措，景江公寓終於解決了電梯維修問題，並給電梯安裝了芯片，“刷卡”上樓。“因爲電梯運行費是包含在物業費中的，對於拒繳物業費的居民，通過系統鎖掉他們的電梯卡。”
“電梯是小區居民出行的必備設施，一旦發生問題，會成爲小區矛盾點。解決電梯更新難題，有助小區管理走向正軌。”居委幹部說。
瑞麗谷
