□ 本報記者 杜 曉
□ 本報實習生 張佳欣
自從今年3月17日北京市房地產政策收緊以來,商辦類項目限購被認爲是其中的一記重拳。
“北京此次出臺政策,基本上屬於預料之中,不過關於北京限制商住房項目銷售的說法,從2016年就已經開始出現,目前出臺也是北京3月17日房地產政策收緊以後的又一加碼動作。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進說。
縱觀北京市發佈的《關於進一步加強商業、辦公類項目管理的公告》,每一條都具有較強針對性。
公告明確指出,商業、辦公類項目(以下簡稱商辦類項目)應當嚴格按照規劃用途開發、建設、銷售、使用,未經批准,不得擅自改變爲居住等用途。
“商業和辦公項目不允許擅自改變爲居住等用途。這裏面有兩層意思,第一是商業和辦公項目實際上需要按照嚴格的規劃進行項目開發,後續不允許出現類似模棱兩可的物業的概念。第二是如果要修改,那麼要根據情況來決定,所以強調的是對‘擅自修改’的零容忍。”嚴躍進說。
公告稱,開發企業新報建商辦類項目,最小分割單元不得低於500平方米；不符合要求的,規劃部門不予批准。
“這也是爲了防範出現一些配合小戶型住宅項目銷售而出現的項目改建的做法。這個規定顯然比較清晰,相關房企也難以鑽相應的漏洞。”嚴躍進說。
公告還要求,開發企業在建(含在售)商辦類項目,銷售對象應當是合法登記的企事業單位、社會組織。購買商辦類項目的企事業單位、社會組織不得將房屋作爲居住使用,再次出售時,應當出售給企事業單位、社會組織。
“規定商辦類項目後續只能針對企業和機構銷售,不允許將此類項目銷售個人。同時如果是二手房,也還是要求銷售給企業等。這也使得個人認購此類產品的可能性不大。當然要警惕後續還是會有一些企業銷售此類物業的可能性,或者說銷售給個人,但不過戶或者採取類似個人註冊公司來規避此類監管風險的可能。”嚴躍進說。
根據相關規定,已銷售的商辦類項目再次上市出售時,可出售給企事業單位、社會組織,也可出售給個人,個人購買應當符合下列條件:名下在京無住房和商辦類房產記錄的。在申請購買之日起,在京已連續五年繳納社會保險或者連續五年繳納個人所得稅。
“這是明確的管制措施,也即限購的做法。如果個人認購此類住房,那麼應該具備沒有房產和五年社保等要求,這也使得此類物業迴歸到了居住屬性。不過可以想象的是,如果有五年社保,那基本上都可以買普通住宅了,所以此類物業後續的二手房交易勢必會面臨轉手困難的風險。”嚴躍進說。
公告還明確提出,商業銀行暫停對個人購買商辦類項目的個人購房貸款。
“這就已經使得此類物業基本上難以交易了。雖然過去五成首付比較嚴格,但現在要全款購房。那麼可以想象,沒有太多的人會去認購此類物業,或引起此類物業近期的降價。”嚴躍進說。
對於近期一些房產中介被處罰,嚴躍進認爲,在商住項目銷售過程中,政策明確了不允許和居住功能掛鉤,所以近期很多中介被監管機構處罰,主要就在於此類違規承諾的做法。這樣的監管力度應該說是空前的大,很多中介可能還沒有意識到嚴重性,所以還有頂風作案的現象。通過吊銷營業執照或者取消相關掛牌房源的經營內容,能夠有效約束中介機構,後續也可以進一步規範其他中介的經營行爲。
北京大學法學院房地產法研究中心中方主任樓建波認爲,商改住是一種不太正常的現象。商改住可以規避限購政策,而且商業項目往往交通位置較好,能吸引人購買,開發商就推出這方面的產品。商改住能夠滿足一部分的需求,比如沒有戶口不能購買商品房的人羣。
“從政府的角度來看,將來一方面要加大住宅用地的供應,另一方面要儘量保證住宅用地周邊生活便利。從購房人的角度來看,儘管商住項目的產權沒有問題,但是可能會存在一些安全隱患。”樓建波說。
瑞麗谷
