導語：購買了二手房，想要遷入時卻發現，房屋的原住戶戶口還未遷出。近日，北京三中院受理一起由於二手房賣家戶口未遷出引發糾紛的上訴案。北青報記者在採訪中發現，類似情況引起的糾紛案件並不少見。
法律人士認爲，二手房落戶的問題與糾紛，根源就在我國戶籍管理制度上，我國現行戶籍制度對此並無明文規定，屬於政策空白。根據1958年由全國人大常委會頒佈實施的《戶口登記條例》並沒有涉及戶口強制遷出的規定，使得現實中，落戶糾紛只能以協調爲主。
案例
二手房新房主遭遇遷戶口“死結”
購買了二手房，想要遷入時卻發現，房屋的原住戶戶口還未遷出。近日，北京三中院受理一起由於二手房賣家戶口未遷出引發糾紛的上訴案。
“按照合同約定，我向李先生支付了全部購房款369萬元，且雙方於2012年7月完成產權過戶。”買主康女士稱，2012年5月，她與李先生簽訂了《北京市存量房屋買賣合同(經紀成交版)》，李先生將北京市朝陽區青年路華紡易城小區的房屋出售給她。
當時簽訂的合同約定，出賣人應當在該房屋所有權轉移之日起30日內，向房屋所在地的戶籍管理機關辦理原有戶口遷出手續。
“如因出賣人自身原因未如期將與本房屋相關的戶口遷出的，應當向買受人支付房屋總價款5%的違約金;逾期超過30日未遷出的，自逾期超過30日起，出賣人應當按日計算向買受人支付全部已付款萬分之五的違約金。”根據此約定，康女士多次聯繫李先生，敦促其遷出戶口。
康女士表示，李先生以各種藉口直到2014年7月10日纔將戶口遷出。康女士認爲，這種行爲嚴重侵害了她的利益，特訴至法院，請求依法判令被告賠償她違約金20萬元。
原房主李先生辯稱，他曾多次去當地派出所辦理戶口遷出手續，但因其新購買的房屋原住戶的戶口未遷出，他也無法將自己的戶口從涉案房屋遷出，其新購房屋原住戶在2014年7月9日將戶口遷出後，其在2014年7月10日亦將自己的戶口從涉案房屋遷出。李先生認爲，這是國家政策問題，對此不應由個人承擔責任，故向三中院提起上訴。
發現
二手房落戶糾紛現象普遍
這樣的案件並非只有一例。
2009年，盛先生夫婦購買了王女士母女位於昌平區北七家鎮某小區內的房屋一套，並簽訂了《北京市存量房屋買賣合同》和《補充協議》。協議中約定，王女士母女應在房屋所有權轉移之日起30日內，遷出原有房屋上的戶口，否則應支付相應的違約金。然而由於在產權過戶後，王女士母女遲遲未能遷走合同，因此，盛先生夫婦將王女士母女告上法庭，要求其支付違約金519140元。
王女士母女辯稱，在當時的買賣合同第三款明確約定，如因出賣人自身原因未將本房屋戶口遷出的，應按約支付違約金。但她並不是出於自身原因不願將戶口遷出，而是受政策的限制才無法遷出戶口，被告對此事也非常無奈，但其主觀上並沒有違約的故意。根據合同約定的免責款，被告不應當支付違約金。
“二手房交易市場上，如果遇到落戶糾紛，是一件挺頭疼的事。”鏈家地產公司品牌中心總監徐東華表示，購買二手房時，戶口問題不可忽略。據瞭解，造成二手房落戶糾紛的原因基本分爲兩種，一是有些買房者自身對戶籍不重視，認爲只要買到房子就行了，有了房屋產權證，戶口遷不遷無所謂;再有一種就是因爲原戶口所在地是學區房，爲了讓孩子上學，很多賣房者不願主動將戶口遷出。
“這個事如果發生在涉及學區房的二手房交易上，就是致命的。”徐東華列舉了北京二手房交易中的一種常見情形學區房。一些家長爲了子女入學購買學區房，但購買後不能落戶，進而打亂了子女入學的計劃。此外，徐東華也遇到過屬於集體戶口的業主，爲了在期限內落戶而購房，但不幸遇到落戶糾紛。
調查
“遷戶口”死結緣於政策空白
“在戶籍管理上，並無條文明確，一個詳細住址上的一套房屋，只能登記一個戶口本。”中洲律師事務所律師於德華說，“事實上，一個詳細地址的一套房屋，如果登記幾個戶口本，也找不到法律依據。”於德華認爲，我國現行戶籍制度對此並無明文規定，屬於政策空白。
熟悉戶籍管理的一位人士表示，二手房方面的落戶問題糾紛不斷，根源就是目前規範戶口遷移的法律，是1958年由全國人大常委會頒佈實施的《戶口登記條例》。
“沒有強制遷出規定。”該人士表示，由於不存在產權交易等問題，這部誕生於上個世紀50年代的法律並沒有規定戶口的強制遷移問題。
北青報記者注意到，《戶口登記條例》中明確了戶口登記等事宜，提到戶口登記以戶爲單位。同主管人共同居住一處的立爲一戶，以主管人爲戶主。單身居住的自立一戶，以本人爲戶主。居住在機關、團體、學校、企業、事業等單位內部和公共宿舍的戶口共立一戶或者分別立戶。但並未指出立戶與地址的關係。
前述熟悉戶籍管理的人士也表示，在北京，確實存在一個詳細住址的一套房屋上，存在多個戶口本的情況。“原則上，內部有規定，一個地址只能一個戶口本。但對方只有一處房產，沒法遷出，只能以協調爲主。”該人士指出，這種內部規定也並非強制執行，實際操作會根據情況變化，考慮的因素很多，這種複雜性正是缺乏法律明確規定所致。
觀察
合同中明確“遷戶口” 成了保護手段
正是由於存在法律空白，如果原業主在賣房後遲遲不遷出戶口，在法律上也不構成侵權，新業主如果要維權確實比較困難，目前常用的方法是與原業主溝通。於德華認爲，北京的戶口承載着一些社會福利，尤其在學區房這一點上，因此，在二手房買賣中，只能通過合同約定去規避落戶糾紛的發生。
“法律沒有強制對方戶口遷走，但合同規定了違約責任，這就算違約，需要負法律責任。”在於德華看來，合同中明確落戶相關事宜，是一種不得已的保護手段。
從前述案例的實際審理中也不難看出，法院會考慮合同的規定。
李先生與康女士的官司，一審法院認爲，依法成立的合同，對當事人具有約束力，當事人應當按照約定全面履行自己的義務，當事人一方不履行合同義務或履行合同義務不符合約定的，應當承擔相應的違約責任。
根據查明的事實，本案康小姐、李先生對於戶口遷出的時間及違約責任存在明確的約定，李先生存在明顯的違約事實，應承擔相應的違約責任。康小姐依照雙方在房屋買賣合同中的約定主張的違約金數額明顯畸高，綜合考慮李先生延遲遷出戶口的時間、情形、康小姐損失情況等因素酌情予以調整。因此一審判決李先生在判決生效後七日內支付康小姐違約金2萬元。
而另一案例中，昌平法院經判決被告支付原告違約金2萬元，並應於判決生效之日起將戶口從涉案房屋遷出，否則應按每日100元的標準向原告繼續支付違約金。
瑞麗谷
