□ 本報記者 楊傲多
近年來,受社會誠信體系不健全、開發商違法追逐暴利、購房者風險意識不足等因素影響,房地產糾紛不斷髮生,法院受理糾紛案件數量不斷增多。近日,四川省成都市雙流區人民法院發佈了四川省首份房地產糾紛案件審判白皮書。雙流區法院副院長宿波通報了該院房地產糾紛案件審判情況,分析了審理中發現的突出問題,並結合審判實際對如何避免和化解糾紛提出了建議。
案件數量上升訴求多樣
雙流區法院統計發現,2012年度至2016年度,該院受理的涉房地產類糾紛案件上升趨勢明顯。值得一提的是,2016年度受理房屋買賣合同糾紛案件136件,2017年上半年受理房屋買賣合同糾紛案件272件,增幅較大。
白皮書顯示,2016年1月1日至2017年6月30日期間,雙流區法院受理的涉房地產類案件的訴訟請求主要有:請求開發商協助辦理房屋權屬證書並承擔違約責任；請求判令開發商承擔逾期交房違約責任；因開發商逾期交房請求判令解除合同並承擔違約責任；二手房買賣合同中請求解除合同並承擔違約責任,請求繼續履行合同；請求支付物業服務費；商業綜合體領域內請求支付委託經營收入；請求支付工程款以及其他多種訴訟請求。
從上述案件的訴訟請求來看,涉及房地產領域糾紛案件存在訴訟請求多樣化特點。
涉案人數衆多成爲雙流區法院受理房地產糾紛案件的另一特點。由於房地產市場不斷擴大,業主與開發商簽訂的商品房買賣合同約定的交房時間、辦證時間已經陸續屆滿,但開發商因爲經營、管理等問題導致逾期交房、遲延辦理房屋產權證書等現象凸顯。在此類案件中,購房者大多“抱團”起訴維權。
白皮書顯示,2016年1月1日至2017年6月30日期間,雙流區法院受理涉房地產糾紛類案件2766件,審結2053件,其中判決1229件,調解385件,撤訴434件,體現出了調撤率低、服判息訴率低等特點。
四大原因導致糾紛頻發
房地產糾紛案件數量緣何不斷上升?雙流區法院通過對審理的案件進行剖析,分析出其中四大原因。
“第一個原因是開發商的經營實力、商業風險預估能力不足,守法意識欠缺。”雙流區法院有關負責人分析說,雙流區法院近年來審理的案件反映出,開發商對自身資金實力預估不足或過於自信盲目開發,致使糾紛大量產生。
據介紹,房地產糾紛多發的第二個原因是,部分代理銷售企業、中介機構爲了提高銷售業績,儘可能實現利益最大化,往往對購房者作出許多不當承諾,埋下糾紛隱患。
購房者缺乏必要的風險意識和法律意識,也是房地產糾紛多發的第三個原因。
白皮書分析稱,房地產糾紛多發的第四個原因在於建築行業存在監管漏洞。部分開發商爲追求利益最大化,在項目建設過程中往往觸碰法規政策底線,對已批項目指標進行違法違規調整。此類項目往往在驗收階段才被發現,導致竣工驗收備案困難。在面臨逾期交房帶來的巨大違約成本面前,個別開發商會在未取得相關證照的情況下鋌而走險違規交房。因工程未能通過竣工驗收備案,極易引發工程質量、逾期辦證等後續問題。在建設施工過程中也存在大量非法轉包、違法分包、無質掛靠、違規開發等現象,導致建設工程類糾紛及延伸的其他房地產糾紛頻發。在房地產開發、建設過程中,相關職能部門對上述現象的監管還存在盲區,對其監管力度還有待進一步規範、完善。
延伸職能保障市場發展
針對房地產糾紛多發情況,雙流區法院於2016年7月成立了房地產審判庭。該庭成立後,法庭內部積極構建專業化審判團隊及相關工作制度,探索繁簡分流審判機制、要素式審判文書模式,提高對疑難案件的分析處理能力,充分發揮人民司法對保障房地產市場健康、有序發展的積極作用。
雙流區法院積極總結房地產市場中存在的問題,主動參與社會治理並向區委、區政府報送了《關於加強治理商品房買賣領域矛盾糾紛的對策建議的報告》《關於加強治理商業綜合體領域矛盾糾紛的對策建議的報告》,對解決上述矛盾糾紛提出了對策建議。
爲加強對雙流區法院轄區的房地產領域矛盾糾紛的綜合治理,雙流區法院與相關單位赴浙江省湖州市學習考察房地產開發企業破產處置經驗。經過學習交流,雙流區法院認爲,在窮盡資產併購、債務重組等房地產項目招商引資方式仍無法有效盤活相關房地產項目的情況下,通過構建府院聯動破產處置模式,依法開展房地產領域“殭屍企業”破產工作是化解房地產領域矛盾糾紛,實現資源優化配置的有效途徑。
爲保障當事人合法利益,雙流區法院在審理案件過程中,關注購房羣衆的實際需求,在國家法律和政策允許的範圍內充分保障購房羣衆的合法利益。在二手房買賣合同糾紛中,對於惡意違約的情形,在合同能夠實際履行的情況下,充分維護守約方的利益,判決合同繼續履行；在確因法律和事實上不能實際履行的合同,對守約方主張的違約損失積極予以支持。同時,在當事人訴訟過程中積極引導,通過向當事人合理釋明的方式,努力化解訴訟風險,切實維護羣衆利益。
瑞麗谷
