王美玲
4月1日，中國（遼寧）自由貿易試驗區正式揭牌，4月10日遼寧自貿試驗區大連片區揭牌；4月14日，國務院原則同意《大連市城市總體規劃（2001—2020年）（2017年修訂）》（以下簡稱《總體規劃》）的消息將人們的目光再次引向大連。國務院批准的《總體規劃》肯定了大連是北方沿海重要的中心城市、港口及風景旅遊城市的重要地位，希望大連能夠建設資源節約型和環境友好型城市，創造優良的人居環境。並明確指出：大連應合理控制城市規模。到2020年，中心城區常住人口控制在500萬人以內，城市建設用地控制在496平方公里以內。
接踵而至的利好，將給大連房地產市場帶來哪些異動與機會？大連能否借勢而上再迎發展新契機？爲此筆者走訪了同策諮詢研究部負責人——
東北經濟圈四城比較優勢明顯 大連“底子”尚在
結合同策諮詢研究部對區域合作和整體規劃、經濟容量及發展態勢、人口總量及支付能力等主要宏觀要素的分析，我們注意到整個東北經濟圈中城市可分爲兩個梯隊，其中大連、哈爾濱、瀋陽、長春爲傳統強經濟城市，經濟、人口、消費能力明顯強於其他城市，四者裏面又以大連爲最優。
在同策諮詢研究部看來，由於以第二產業爲主導的城市僅能夠形成最初由產業帶來的人口聚集效應，未來亟需新一輪產業導入才能再次形成人口聚集規模，因此大連的後續發展潛力依然較大。而由於大連位於亞歐大陸東岸，遼東半島最南岸，西北瀕臨渤海，東南面向黃海，並擁有世界聞名的不凍港——旅順港，是京津海上門戶和東北的天然屏障，因此較之東北其他城市，其港口優勢十分明顯。如大連有中國北方罕見的優良不凍港，貨運吞吐量常年雄踞全球前十名；擁有較好的自然環境和氣候條件較好，是我國北方城市中罕有的冬季無霧霾、溫度適宜的中大型城市等等。不過受累於東北經濟發展整體頹勢，大連近年來經濟增長乏力亦是不爭的事實。
不過儘管如此，但是大連的“底子”依然健在，依然有上升的空間，而當下把握政策利好和東北振興的大機遇，無論是城市還是大連的房地產市場，或將有新機會。
大連房地產市場 依然未來可期
來自同策諮詢研究部提供的2012年-2016年大連房地產市場數據顯示，2012年-2015年大連房地產市場的量價起伏不明顯，2015年還出現跑量現象，銷售均價降低，2016年卻出現量價小幅度提升。原因在於，自2016年10月起，全國各主要一二線城市紛紛施行調控，此時，市場投機資金和開發商投資資金涌入東北幾座重要城市，大連肯定是首選。而從微觀環境看，大連的買房連環利好政策，對市場需求的挖掘也是一個正向帶動。如對於徵信沒有逾期記錄，收入穩定購買首套房的購房者，多數銀行可以執行兩成首付，優惠到基準利率8.5折的惠民政策；放寬開發商70/90面積限制，並通過給予租房補貼的方式，吸引年輕人才落戶等。這些無疑都將爲城市的發展輸送新鮮血液，通過新人口的導入帶動整個城市的活力。
來自同策諮詢研究部提供的另一最新數據顯示，大連市區（含八區）商品住宅出清週期（三個月）達到26個月，仍屬高庫存區域。不過儘管庫存高企，但是長期來看，大連房地產市場仍然看漲。原因在於，大連是東北經濟的晴雨表，也是我國5個計劃單列市之一，國家出臺振興東北政策，需要通過大連等重點城市帶動區域發展。例如，最近遼寧自貿試驗區設立中，對大連有所傾斜，國務院也對新大連的規劃給予肯定，可見中央長期國策的制定中，一定程度上對大連有所器重。因此從長期來看，相較於青島等其他計劃單列市，大連的後發優勢依然存在。
研究大連房地產市場不難發現，大連商品住宅銷售均價增速存在明顯的主週期，主週期爲36-37個月。當下大連商品住宅銷售均價增速正處於上行週期，而承襲近期大連政策利好，我市2018年、2019年房地產市場或將再迎上升週期。爲此，本刊建議：大連房企年內應抓緊出貨，把握好本輪拿地換倉時機，以便迎接2018年至2019年下一輪的市場新機遇。
瑞麗谷
